京都で住宅ローンに苦しむサラリーマンの奮戦記

前回は借入者本人に対しての要件を記載しましたが、今回は物件への要件についてだ。
これは建築基準法など法律によってきちんと建てられたものであれば銀行のローンの場合は制限がないところが多いように思います。

そうとは言っても担保の価値があり、不動産市場で流通できる物件かということが重要視されます。定期借地権付きの住宅や、一軒家が何棟も横に並んでいる集合住宅・連棟式などは借入が難しくなっています。

他の特徴としましては、融資額は５０００万円・１億円までのところが多く、物件購入金額の８割のところから全額が対象のところまであります。

全額対象ということで、最近は頭金不要で物件購入も可能ということだ。

融資機関は１５年以上３５年以内で完済時の年齢が８０歳までとなっています。返済方法は元利均等返済・元金均等返済・ボーナス払いがあります。

繰り上げ返済は自動繰り上げ返済システム・ネットにより少額繰り上げ返済など、さまざまなシステム・手数料があります。

金利は銀行ならではの預金連動型や変動金利・固定金利選択型・全期間固定金利など、銀行によってさまざまな金利設定があります。

団体信用生命保険は強制加入が原則だ、保険料は金利に込みも場合が多いだ。また疾病団体信用生命保険や８大疾病保障などの付帯の保険は別加入・別料金のところが多いだ。

銀行ローンはフラット３５と比べると本人に対する要件が厳しく設定されている傾向があります。
  

２００９年の４月現在、固定金利・変動金利ともに歴史的低水準で動いています。変動金利は大手都市銀行で１．３％程度、長期固定金利では住信ＳＢＩネット銀行が最も安く２．５％程度だ。

上記数字だけを見ると、今は低金利の変動金利でローンを組み、金利が上昇してきたら固定金利の借り換えローンに切り替えるというのは賢い選択のように思えますが、実際にはそれほど簡単にはいかないのだ。

希望のローンの審査に通ることが大前提だが、借り換えローンには抵当権の設定やローンの保証料の設定などの手続きが必要なために諸経費が４０～６０万円かかります。
そして、やはり難しいのは借り換えのタイミングだ。例えば、今の金融危機が翌年には落ち着いて金利が上がり出すと、すぐに借り換えローンへの切り替えを検討しないといけません。
借り換えローンにすることで、ローンの返済をおさえる可能性はありますが、上記リスクがあることを念頭に置いたうえで総合的に判断することが大切になってきます。

基本的にはローンを組むような大きな買い物をする際には特に、出来る限りリスクを抑えなければいけません。世間の動きや今後の金利動向を見通せる人は一般的に多いとは言えないと思います。
だから返済額を固定にし、確実なローンの返済計画を立てることが可能な長期固定金利のローンにすることが安心・安全だと思います。

また、自己資金にゆとりがある人は預金連動型住宅ローンを検討されるのもいいかもしれません。
  

「今は金利が安い」「今後マンションの価格が上がる」などといろいろな情報の中で焦ってマンションなどの購入を検討してしまいがちだが、今回は「物件が買い時か？」の判断の紹介をしていきたいと思います。

まず「価格」だ。この判断基準は新築マンションの平均分譲価格に注目します。これは新聞やチラシなどに載っているので見たことがあると思います。
この価格で、目当ての住宅が安いのか高いのかの判断がある程度可能になります。また、自分の経済状況に合わせた価格の物件を購入しないと、購入後に返済が大変になってきますので、この価格の部分は特に注意が必要だ。

次に挙げるのは「住宅ローンの金利」だ。この金利によって総返済額が大きく変わってくるからだ。毎月金利は変動していきますので、この金利の動向からは目を離さないようにしましょう。そして、これから借り入れや借り換えローンを検討される人は長期固定金利の住宅ローンにすることをおすすめします。

次に「マンションの供給状況」についても注目が必要だ。
「マンションの供給が多い＝選択肢が広がる」ということだ。マンションがたくさん出れば価格競争から価格の値下げも始まるでしょう。
しかしマンションの数が多くなるほど【品質にバラつきが出る】ということも忘れてはいけません。
多いほど、悪い物件に当たってしまう確率も高くなります。自分の購入したマンションの近くに同じような仕様のマンションが建ったが販売価格が「１割」も安かった…ということがあるかもしれません。

  

銀行の借り換えローンも含めて、誰でも簡単にお金を借りられるものではありません。ローンの借入の要件には大きく分けて本人に対するものと、物件に対する要件があり、ローン会社により基準はもちろん変わってきます。

本人に対する要件としては以下のようなものがあります。これは年齢・最低勤続年数・最低年収などだ。安定した収入があるのか、何十年もローン返済できるかをチェックするためのものだ。

年齢は２０～６９歳くらいまでで、最低勤続年数は正社員・自営業の場合最低でも１～３年以上だ。最低年収は２００～４００万円ほどだ。
一部の銀行では派遣社員・契約社員でも融資は可能だが、その場合は一般のローンと比べて条件が異なるものがありますので注意が必要だ。
また、転職して間もない人は事情に応じて書類の提出をしなければならなかったり会社役員の人は本人の収入だけではなく会社の決済書類も出さなかったりしなければならないケースもあります。

収入や返済の負担率に関する要件意外には、一部の銀行以外では団体信用生命保険に入れることが条件になっています。
この団体信用生命保険は加入の前に健康状態の告知が必要になります。団体信用生命保険に加入できない場合は、ローンの借入自体も難しくなります。
団体信用生命保険に加入することが絶対条件ではなく任意の借り換えローンを探す必要がありますが、あらかじめ健康に気を配っておくことがとても大切だ。

  

ソニー銀行の借り換えローンは低金利に挑戦するだけではなく、融資前後の利便性の追求も怠りません。特徴は以下の通りだ。

１．手続きはインターネットと郵送だけでいいので来店は必要ありません。契約までの相談は電話やメールでアドバイザーが答えてくれます。

２．団体信用生命保険料・保証料がかかりません。ソニー銀行ではシンプルな商品提供のために保証会社を介さず、保証料を無料にされています。また、火災保険はソニー損保の火災保険がオススメだ。

３．三大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）保障特約が付けられます。

４．借入れ金額は最大１億点で、返済期間も最長３５年だ。

５．金利タイプ（固定から変動など）を変更する際もインターネットで受け付けされるので非常に便利だ。

その他に、長期の借入を変動金利で契約している場合、今後金利が上昇すると支払利息が増え、返済計画が立てにくいものになります。

この解決策は、変動金利から固定金利に変更すること。

しかし通常は１種類の固定金利しか選択できません。

そして金利タイプを変更する時期や、変更した後の固定金利期間など、判断しづらい決断を迫られます。ソニー銀行の「部分固定金利特約」では、いろいろな金利タイプを組み合わせられるため、今後の金利の動向に柔軟に対応していくことができます。

また、住宅ローンは借入額が多く返済期間も長いため、返済期間が利息に大きく響いてきます。その結果。総返済額も増えてしまうのだ。ソニー銀行の住宅ローンは繰り上げ返済も自由に、インターネット上だることが可能だ。

インターネットの画面から簡単に手続き出来て非常に利便性の高いものになっています。もうひとつ嬉しいのは返済期間の短縮や、期間据え置きも選択できて、さらに回数制限もなく、手数料がかからないのも魅力のひとつだね。
  

新生銀行の最大の武器は「保証料・繰り上げ返済手数料無料」という高い利便性だ。ユーザー目線のサービスを提供し、どんどん業績を伸ばしています。

変動金利・固定金利があり、固定期間は最大で３５年。借入れ可能な金額は最大で１億円だ。団体信用生命保険料も無料だ。

新生銀行の「パワースマート住宅ローン」では５つのサポートがつきます。
１．保証料０円
２．繰り上げ返済手数料０円
３．新生プラチナ（提携金融機関ＡＴＭ引出手数料無料など、新生銀行の会員最高ステータス。スタンダード→ゴールド→プラチナになり、優遇も変わってくる）
４．住宅ローンの専門担当者が３６５日電話で相談に乗ってくれます。
５．住宅ローン相談会（完全無料）

金利も３０年固定で３．１５％（※変わることがあります）と低金利だ。事務手数料も５万円と格安だ。トータルしたらこの新生銀行の借り換えローンはかなり安く完済できると思います。

しかし、長期固定金利を選択した場合、生活繰越サービス「パワー・ポケット」が使えなくなりますので、このサービスを利用されている人は注意が必要だ。

また、申し込み時の書類の量が非常に多いそうだ。法務局などで入手する書類も多いようで、書類を揃えるだけで大変だという意見が口コミとしてありました。

そして他の金融機関のように借り換え時の優遇金利やキャンペーン等はないようだ。元々低金利だからかもしれませんが…。

優遇を設定している金融機関の条件と、優遇を設定していない新生銀行の条件も決して見劣りしないくらい好条件の借り換えローンだ。

ただ意外と、双方でトータルシミュレーションしたら僅差だったということになるかもしれないので、必ずシミュレーションはしましょう。
  

この三井住友銀行の借り換え専用住宅ローンの魅力は、何といっても豊富な実績ではないでしょうか。

借り換えローンの借入れ額は最大１億円で長期固定金利の期間も最大３５年となっていて他の長期固定金利のローンと比較してもトップクラスだ。

また、インターネット経由だと繰り上げ返済手数料が無料になるのも魅力のひとつ。団体信用生命保険料も無料だ。

審査もインターネットから申し込み可能だ。正式な申し込みは書類にはなりますが、店頭に行く暇のない人は融資可能かだけでもインターネットで調べられるのが嬉しいだね。

そして、組み合わせ自在なオプションがあります。

１．長期固定金利：借入れ時点で、返済完了までの金利が確定しますので返済計画を立てるのが楽だ。

２．ネットｄｅホーム：店頭まで行かなくても借入れができます。手続きは郵送でいいので、近くに三井住友銀行の支店がなくても可能だ。

３．三大疾病保障：がん、急性心筋梗塞、脳卒中と診断されたら住宅ローンの残高が０円になるというものだ。

さらに「三大疾病ワイド保障型＋５」というものもあり、三大疾病プラス高血圧症・糖尿病・肝硬変・慢性腎不全・慢性膵炎で仕事ができない状態が１３ヵ月以上継続したらローン残高が０円になるというものもあり、将来病気になった時も安心だ。金利が少しプラスされますが、万が一のことを考えたら安いかもしれません。

４．自然災害時返済一部免除：自然災害により家が破損した際には一部の返済を免除してくれるものだ。地震や台風、豪雨、津波、雪災、落雷などだ。住んでいる地域によって地震が多かったり、台風の被害が多かったりしますので、心配な人はこの特約に加入するのもオススメだ。
  

楽天の住宅ローンだ。特徴は、申込みの際に必要となる事務手数料が非常に安いだ。

また、フラット３５だので全期間の固定金利も魅力。借入時の金利が返済完了までずっと同じだ。返済計画が非常に立てやすいのも魅力の一つだ。借入れ金額も最高で８０００万円、購入費用の９０％まで融資してくれます。

実際の金利に対しての評判は？というと、１・２位を争うほどの低金利だ。もちろん変動金利で金利の安い時期のものと比較すれば別だが、長期固定金利の中ではかなり低金利だ。

また、借り換えローンを受ける際に支払わなければいけないものがあります。

融資金額プラス支払利息、さらに金融機関への手数料も払わなければいけません。この金融機関への事務手数料は結構な金額になります。

金利だけでローン会社を決めたのは良いが、事務手数料が高くて、結局他の金融機関でローンを組んだ方が安かった…ということにもなりかねません。

手数料は固定金額で決められていたり、融資額の１～２％で決められていたりと金融機関によって差があるので、金利だけではなく事務手数料も必ずチェックしましょう。

楽天モーゲージの場合は、融資額の１．５％だ。この数字はフラット３５を扱う金融機関では現在３位の安さだ。

金利・事務手数料で合わせて考えてみたら、この楽天モーゲージがいかに優秀なローンかわかるかと思います。逆に「なぜこんなに安いのか？」という質問が浮かぶかもしれませんが、決して怪しいからではなく楽天モーゲージの営業の形にあります。

楽天モーゲージは実店舗を持ちません。見かけたことは無いだよね？インターネット上で営業しているので経費を削減し、低金利・低手数料を実現しています。
  

西日本シティ銀行は福岡県を拠点とした銀行だ。

ここの【NCB無担保住宅ローン】という借り換えローンをご紹介します。
まず金利だが、変動金利・２~１０年固定選択型・１５年の全期間固定金利があり、全期間固定金利は現在２．９０％だ。

借り換えする際のローン残高が１０００万円以下の人なら無担保で借り換えローンを組むことが可能だ。

また、この【NCB無担保住宅ローン】にした際の特典があります。「ハッピーエブリデー」というもので、家事代行や育児・介護のサービスなど健康に対して毎日の安心を。

国内外の温泉施設やリゾート、レジャー、スポーツなどの時間を優待価格で利用できるものだ。

次に、担保設定にともなう手続きがないので審査結果も早く出ます。そして担保設定にかかる登記費用などの諸費用がかからないということだ。
借入時の保証料がかからないのも魅力。金利に含まれているので借入時の負担がありません。

この銀行では他に「NCB借換応援住宅ローン」と「3大疾病保障特約付」があります。

前者の特徴は、ハッピーエブリデーの他に、自宅の評価額プラス１５００万円まで借り換えが可能ということ。

今まで評価不足で借り換えを断念されていた人にもオススメだ。
またリフォーム資金も合わせて申込み可能だ。最高５００万円までOKだ。これはリフォームローンを別途組むよりもかなりお得だ。

さらに、団体信用生命保険料は負担してくれます。

年に一回の引き落としがなくなりますのでこれはうれしいだね。
後者は、「NCB借換応援住宅ローン」の特典の他に「３大疾病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中）の保障特約付き」をつけることができます。３大疾病にかかった場合、住宅ローン残高が０円になります。

  

借り換えローンの事で悩んだらいったいどこに相談にいきますか？住宅ローン仲介業や銀行でしょうか？住宅ローンの仲介業者は、自社と提携した金融機関の情報しか教えてくれません。

銀行も、自分の銀行の商品しか紹介してくれないでしょう。ここで必要なのは「自分の立場に立って」「自分に代わって」「自分を理解し」てくれる、最も良い条件で金融機関からローンを受けられるようにしてくれるエージェントだ。

そのようなことをしてくれる人はどこにいるの？と思われる方も多いと思いますが、ひとつだけあります。それが【リック・モーゲージ】だ。

日本で唯一の、自分のために動いてくれる住宅ローンのエージェントなのだ。

モーゲージのエージェントは、ローンを組む側・借り換えローンを検討している人の立場で、「見直したい」「借り換えローンをしたい」「支払いを下げたい」という人の相談に乗ってくれて、一番ニーズに合った銀行を探してくれます。

しかも最も良い条件で探してくれるのだ。高い金利から低い金利への借り換えはとても重要だ。自分で銀行を回ったり、説明を受けたりするのは大変な労力だ。
判断も難しいでしょう。そのような時には【リック・モーゲージ】で相談してみるのがいいと思います。相談はもちろん無料だ。

料金は「完全成功報酬」となっているようだ。もし気に入らなかったら、報酬料などの費用の請求はしないそうだ（しかし相談者都合の途中解約は除きます）。

これから具体的に流れやメリットを紹介します。
まず流れだが、モーゲージ・エージェントに相談します。そして借り換えローンや住宅ローンの依頼をかけます。依頼したら、モーゲージ・エージェントと銀行の交渉が始まります。
金利などの条件に合った銀行をピックアップし、その銀行と交渉してくれるのだ。そしてエージェントが持ってきてくれた銀行の条件で融資を受けるという形になります。

だから、自分でいろいろな銀行へ出向いたり交渉したりする手間がかからず、交渉もプロがしてくれるので最高条件になると思います。

上記以外のメリットとしては、年収や家族構成などで住宅ローンの返済計画を立ててくれること。

実際に銀行で融資が困難と判断されそうな時にはエージェントが一緒に銀行に付いてきてくれて、銀行と直接交渉をしてくれます。

また、借入残高を早期減額できること、固定・変動金利のメリット・デメリットを理解しているので、正しいタイミングで金利を移動することができます。

実際の口コミでは毎月の返済額が２万円以上も安くなったという人もいます。
エージェントが実際借り換えローンを組んだ時の月々の返済額がどのくらい安くなるのかも計算してくれます。

毎月２万円は年間で２４万円、１０年間で２４０万円、２０年で４８０万円にもなるのだ。目先の数字は小さくても、長い目で見たら相当な額になりますね。

  

住宅ローン専門会社・ＳＢＩモーゲージが提供している、借り換えローンに対応したフラット３５の提携商品だ。フラット３５の業界シェアはなんと１位だ！

フラット３５（保証型）のポイントは、最長３５年固定金利で借りることができるところだ。借り換え用の住宅ローンの中ではトップクラスの低金利を実現しているところが魅力的だ。

また、期間短縮型をインターネット経由で選択した場合、繰上げ返済手数料が無料になるのもうれしいメリットだ。銀行の場合は、通常数十万円必要になる保証料が無料になるのも嬉しいだね。

事務手数料は少し高いだが、トータル的に考えると他のローンよりメリットは多いだ。これから住宅の借り換えローンを検討されるのであれば、絶対に候補に入れておくべき会社のひとつだ。

固定期間は５～３５年だ。３５年の固定金利の場合は２．９５％。借入の限度額は８０００万円だ。繰り上げ返済手数料は無料だ。保証料も無料。
事務手数料が融資額の１．７８５％だ。団体信用生命保険は別になりますから注意が必要だ。

借り換えローンは金利が上乗せされることも多いだがフラット３５はそれはありません。残りの支払の期間が長い人はこのＳＢＩモーゲージのフラット３５はかなり有利なものになるのではないでしょうか？

また日本で初めてフラット３５に８大疾病保障（ガン・急性心筋梗塞・脳卒中・高血圧症・慢性腎不全・肝硬変・糖尿病・慢性膵炎により仕事ができなくなったときに返済を保障してくれるもの）がついています。

  

東京スター銀行の提供する新しい預金連動型住宅ローンだ。

預金連動型住宅ローンというものの特徴としては、住宅ローンと同額の預金を東京スター銀行にすれば、実質の金利を０％でローンが組めるという点にあります。

そして東京スター銀行でうれしいのは、他の機関から借り換えローンする場合は全期間の基準金利が１％オフということ。借り換えローンの優遇があるところだ。

固定期間は３～１０年間、借入期間は最長で３５年だ。

金利は３年間固定なら２．５％～・１０年間固定なら２．５５％からとなっています。繰り上げ返済手数料は無料だ。借入可能な金額は最大で１億円だ（ただ、購入額の８０％までのようだ）。保証料は無料だが事務手数料が１０万円かかります。また団体信用保険料が含まれていませんし、さらにメンテナンスパックに加入が必至だ。メンテナンスパックは保険のようなものだから返金などはありません。

上記のようにメリットや注意点を挙げましたが、実際の声としては「ある程度預金のある人」向けの借り換えローンだということだ。

あとは預金連動型なので手元にお金があって安心・金利のコントロールができるといった声もありました。しかし一方では、事務手数料が高いことや、団体信用保険料が含まれていないこと、メンテナンスパックの加入など、トータルで考えたときにそれほど魅力的ではない金利になった…という人も多いようだ。

実際にどのような金利になるのかしっかりとシミュレーションをしましょう。

  

この住信ＳＢＩネット銀行とは、住友信託銀行とＳＢＩホールディングスが２００７年に出資してできた銀行だ。

この住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローンは借り換えローンのランキングでも常に１位・２位を争う人気のローンだ。

まず固定期間が５～３５年、金利は３０年の固定金利特約２．５０％ということ。とても低金利だ。

そして特記すべきおすすめ点だが、団体信用生命保険料・保証料・一部の繰り上げ返済の手数料ととても使い勝手のいいサービスだね。

付帯サービスとして住宅ローンに８疾病保障をつけることもできます。
借入の可能額は最大１億円で、このネット銀行の口座開設と住宅ローンの審査を同時にできます。ネットでのやりとりなので便利だ。

他銀行の金利が上昇傾向にあるので、この住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローンはぜひ検討していただきたいだね。

実際に住信ＳＢＩネット銀行の住宅ローンを検討・利用された人の意見を聞くと、満足度はかなり高いだ。

希望の借入の金額を借りることができた、フラット３５なみの低金利、電話での相談も丁寧だった、新しい銀行だが中期・長期でローンを組む人にはかなりのメリットがある、一部の繰り上げ返済の手数料が無料・団体信用生命保険料・保証料無料が魅力的…などがありました。

またデメリットというか、注意点は審査に時間がかかること。これは上記のメリットで書いた「ネットでのやりとり」が関係してきます。

書類も郵送だので、この辺は実店舗と比較してスピード重視の人には不向きかもしれません。２ヵ月みておけばほぼＯＫだと思います。

通常は１ヵ月程度なのだが、人気急上昇のため申込の殺到で対応に時間がかかるみたいだ。
  

実際に借り換えローンの検討に入ったのはいいだが誰に相談したらいいのかわからない人も多いのではないでしょうか？

ローンを組むのに慣れている人というのも多くはないでしょうし、素人が判断するのもなかなか難しいものだね。

住宅ローンのように長期・大金になればなおさらだ。ローンの知識も必要だし、生涯設計もしっかりしないといけません。シミュレーションがとても大切になるのだ。
ローンの会社はたくさんあります。会社ごとにシミュレーションをしていたらとても大変な労力を使う形になりますよね。

もちろんローンの会社は契約をしてほしいと思うので自社のローンをプッシュしてきます。

ここで力強い味方が中立的な立場のプロなのだ。
まずファイナンシャルプランナー（ＦＰ）だ。

ファイナンシャルプランナーとは、個人的な資産の運用や金融に関するトータル的なアドバイスをしてくれる人だ。私たち、相談者の収入や家族構成、資産、実際の借入の状況などの情報から、それを基に将来の資金計画をしてくれる人だ。またファイナンシャルプランナーは大きく分けて２種類あって、金融機関や保険会社、不動産会社に勤務する企業系のファイナンシャルプランナーと自分の事務所を構えて自営している独立系ファイナンシャルプランナーがあります。

企業系のファイナンシャルプランナーはやはり「雇われている」という背景がありますので、自社商品を売り込んできます。

だから個人的に言わせていただければ独立系のファイナンシャルプランナーがいいと思います。本当の中立の意見を聞かせてもらえますよ。


  

借り換えローンはさまざまな人が検討できます。具体的に３パターン挙げておきたいと思います。

１：複数の会社からローンをしている
住宅のローンは一社からだけとは限りません。違うローン会社から借入をされている人もたくさんいます。

また、ローン会社に限らず例えば夫婦で別々にローンを組んでいる人や親子で組んでいる人もいます。

その場合に不利になる点は抵当権だ。抵当権の設定上、これは一本化しなくては損だね。
だから「金利上昇が不安」などの理由だけでなく、このような金利以外の目的で借り換えローンを検討する必要があります。

ローン全体でメリットがあるか、少しでもメリットがある場合はそちらに変更することが重要だ。

ただここで注意するのは、あくまで「一本化」だので同じ金融機関でローンを組む形になりますよ。

２：ローン返済の期間が残り少ない人
具体的にどのくらいの期間が残っていれば「返済期間が短い」ということになるのでしょうか？一般的には１５年と言われています。１５年以下なら１５年以上の人に比べて金利の上昇によるリスクは低いだ。

だから１０年の固定金利選択型の借り換えローンを検討してみてもいいかもしれません。
１１年からの金利が高すぎるという場合は繰り上げ返済で返済額を減らすことも割と簡単だ。

３：ローンの返済期間の残りが多い人
上記のように１５年以上残りの返済期間のある人は返済期間が多いというように紹介しました。返済期間が長い人はやはり金利に大きく左右されますので是非固定金利に借り換えをしましょう。

ここでの注意は「固定金利選択型」ではなく「固定金利」だよ！


  

新規ローンや借り換えローンでマイホームを持ったあと、どのようなお金がかかってくるか紹介します。
まず「固定資産税」だね。税率は市町村により異なります。賦課期日（毎年１月１日）に固定資産を持っている人がその固定資産の価格により算定された税を市町村に払います。

次に「団体信用生命保険」だ。これは住宅ローンを受けている人が死亡したときに、債務を保険会社が弁済してくれるものだ。実際このような事態になったときには家のローンはなくなり、実際の家は遺族や本人の名義・所有になります。

「都市計画税」というものもあります。
都市開計画事業または土地区画整理事業の費用に割り当てられる税金で、街作りを目的としています。これも市町村により変わってきます。対象となるのは対象となる地区内にある土地・家屋だ。大体、土地・家屋の評価額の０．３％だ。

「修繕積立金・管理費」はマンションに限ってだが毎月かかります。修繕積立費用は外壁の直しやエレベーターの修理などにあてるための積立だ。

管理費はエレベーターの点検や共有部分の掃除や点検・保守にかかる費用になります。これは賃貸の「共益費」と同じだね。
大体この修繕積立金と管理費で２万円くらいが一般的ではないでしょうか。

最近は修繕積立金を５０００円ほどのものも多いだが、これは安くみせかけているだけのものになりますので注意してください。

借り換えローン後もここは変わらないので注意しましょう。

  

住宅ローン・借り換えローンの返済には２種類あり、それがタイトルの元利均等ともと金均等だ。
元金均等の返済では毎月の返済総額＝「借入総金額÷返済期間」＋「残高にかかる金利」、という形になります。
ローンの最初は残高が多いのでその分金利は高くなりますね。だから徐々に毎月の返済額が減っていくという形だ。

元利均等返済は毎月の返済額が最初から最後まで一定になる形だ。もちろん金利も含んだ金額だ。

この二つのどっちがお得かというのはありません。だからご自身のライフスタイルと合わせて検討してください。
ちなみに公的融資機関やフラット３５では上記二つを選択できるようになっており、民間金融機関では基本的には元利均等になります。

借り換えローンの場合は民間になりますので元利均等だね。

ローンの金額や返済期間・金利が全く同じ条件で比較した場合は元金均等の方が支払う利息の総額は少なくなります。しかし借入当初の支払額が大きいため、それなりの収入がないと審査に通らない可能性があります。

また団体信用生命保険料・保証料などは残高にかかります。だので借入当初の支払が多い元金均等の方が負担が少なくなります。

結果的に、同じ条件であれば元金均等の方がコスト的には利点が多いだ。

しかし、十分な収入があって元金均等の返済が可能な状態であっても元利均等を選ぶ場合もあります。つまり、毎月の返済を高い返済額で均等に支払うのだ。

こうすることにより返済残高にかかる利息や保証料などのコストを抑えられるということだ。返済期間の短縮になるからだ。

このようにパターンはたくさんあります。しっかりと窓口で相談してみましょう。
  

段階金利とは？
これは昭和５７年から平成１７年まで使われていた公庫の住宅ローン方式だ。ローン開始から１０年間・１１年目から完済までの期間で金利が変わるもののことを言います。

１０年目までを基準金利、１１年目以降を段階金利というのだが、この段階金利のローンの注意点は「段階金利が高い」ということだ。

今の長期固定金利のローンの金利に比べて、この段階金利は４％ほどのところが多く、結果から言えば損なのだ。

だから最近はこの段階金利から借り換えローンをする人も増えています。
以前に家を買って今まで基準金利だったものがそろそろ１０年になる…段階金利前に民間金融機関への借り換えを検討される人が多いからだ。今は民間金融機関の長期固定金利が２％くらいのものがあるため総返済額はかなり差が出てくるわけだ。

現在は段階金利のローンは廃止されていて新規申し込みはないのだが、廃止される前に段階金利で契約をして支払をされている人は早めに長期固定金利で２％台のところを検討しましょう。

検討される人もいろいろとパターンがあると思います。
まず段階金利廃止直前でローンを組まれた人。まだ基準金利で支払されている人だ。今の金利が他の民間金融機関と大差なければそのままでいいと思います。
基準金利期間が終わるころに借り換えローンの検討を始めてください。

次に段階金利の開始が近い人、段階金利が開始されている人はすぐにでも民間金融機関の借り換えローンを探してください。

長期固定金利も今後は上昇する可能性が高いのでできれば早めに借り換えをしましょう。
  

借り換えローンに限らず、金利がすごく安いところってありますよね。キャンペーンなどで１％以下のものもあります。

１％以下の超低金利のローンは「固定金利選択型」で１年から３年ほどは固定で１％以下の金利だ。

おさらいだが「固定金利選択型」とは契約時に期間を決めて、その期間だけ固定金利になるものだ。期間が終われば変動金利に変わるものをいいます。最近では固定金利期間を再設定できるものもあります。

この超低金利のローンはこの「固定期間」が終了すると金利が大幅に増えるということだ。
超低金利のローンは確かに魅力的だ。しかし固定期間が短いために長い目で見たとき、最終的な総支払額から見たとき、この金利差は大して意味はありません。

それに加えて固定期間が終了したら毎月の返済額が上がり、家計へ大きな影響を与えかねません。

通常の変動金利であれば、金利が上昇し始めたらそれよりも安い固定金利に変更ができます。しかしこの固定金利選択型では、この超低金利期間の終盤に金利が上がっても対処できないものだ。固定終了後の金利で適用されますので金利が急上昇ということを避けられないのが現状だ。こうなったら他行の長期固定金利借り換えローンに切り替えるかたちになります。

結局のところ、この「超低金利・固定金利選択型」の場合はほとんどメリットがありません。言ってしまえば【極端な返済の先送り】ということ。
固定金利で低金利のときと変動金利で高金利のときでの差が激しいため、結局最初の手金利のしわ寄せがあとになってやってくるのだ。
とにかく目先の「超低金利」という文字で目を曇らせないで、冷静に長期返済のことを計画してください。
  

引き続き、フラット３５のデメリットや留意点を説明していきます。

銀行のローンでは「団体信用保険込み」という場合が多いのだが、フラット３５は加入が別途必要だ、「込み」ではありません。
年に一回、残高に対して支払います。残金１０００万円あたり２８３００円、もちろん残高が少なければ団体信用保険代も安くなります。

また「併用ローン」が必要なケースも出てきます。その理由としては【上限が８０００万円】ということ。
不足している部分はローンを併用して補う形になります。
さらにフラット３５は融資上限額が物件の９割と決まっているので、この不足分も併用ローンで補います。
今ではいろいろな種類の機関がフラット３５と併用できるローンを提供しています。

次に、所得によって限度額が変わってくることだ。これは借り換えローンやフラット３５に限ったことではないだね。
所得が低ければ、もちろん融資額の限度も低くなります。これは夫婦が共働きの場合、合算して申告することによって限度額を上げることが可能だ。


前回・今回とフラット３５についてのデメリットや留意事項を挙げましたが、ご自身の返済プランに合ったものを選んでください。

借入するためにはいろいろと条件がありますが、近年は緩和の傾向にあります。
早めに相談して、融資が可能か確認することが大切になってきます。フラット３５の保証型は借り換えローンにも利用できるようになりました。
しかし一部の機関でしか取り扱ってないようなので、比較することが大切だ。